Om husleien

Partene står fritt til å avtale husleiens størrelse ved avtaleinngåelsen. Unntaket er forbudet mot urimelig høy husleie, men terskelen for hva som er urimelig høy husleie ligger høyt.

Leieren kan alltid kreve å betale husleien gjennom bank. Utleier kan ikke kreve forskuddsbetaling av husleie for mer enn én måned.

Husleien skal fastsettes til ett bestemt beløp. Det betyr at alle kostnader utleier har med eiendommen og leieforholdet, skal være inkludert i dette beløpet. Det er to unntak fra denne regelen:
1) Som tillegg til husleien kan det avtales dekning av utleiers utgifter til elektrisitet og brensel.
2) Det kan også avtales at det som tillegg til husleien skal betales for vann og avløp når disse utgiftene er betalt etter målt forbruk. Er det ikke installert vannmåler, kan det altså ikke tas betalt for vann og avløp.

Tilleggsbetaling for strøm/brensel og vann/avløp må være avtalt på forhånd. Leier kan kreve at utleier årlig legger frem regnskap som viser størrelsen på kostnadene og fordelingen av kostnadene.

Bestemmelser om husleien finnes i husleielovens kapittel 3.

Om tidsbestemte leieavtaler

Ved avtaleinngåelsen må leietaker og utleier bli enige om hvilken leieavtale de ønsker å inngå. Det finnes to hovedtyper av leieavtaler:
1. Tidsubestemte leieavtaler
2. Tidsbestemte leieavtaler

En tidsubestemt leieavtale løper på ubestemt tid inntil en av partene sier opp avtalen. Utleiers oppsigelsesadgang er begrenset, se husleielovens § 9-5.

Med tidsbestemt leieavtale menes en avtale som opphører på en bestemt dato uten at leietaker eller utleier behøver å si opp.Leietaker er forpliktet til å flytte ut innen opphørsdatoen.

Er det inngått en tidsbestemt avtale, plikter utleier å opplyse om at avtalen ikke kan sies opp i avtaleperioden. Dersom dette ikke opplyses, vil avtalen kunne sies opp innenfor den avtalte tidsperioden. I tillegg er det mulig å kombinere de to første ved at det inngås en tidsbestemt avtale med avtalt adgang til oppsigelse for den ene eller for begge parter.

Husleieloven har ufravikelige regler om minstetid som regulerer bruken av tidsbestemte leieavtaler. Hovedregelen er at det ikke er lov å inngå tidsbestemte avtaler for kortere tid enn tre år. Minstetiden er imidlertid ett år når avtalen gjelder loftseller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus.

Unntak fra reglene om minstetid på henholdsvis tre eller ett år kan gjøres når husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden. Det forutsetter for det første at leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig er gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen. For det annet må utleieren eller husstandsmedlemmet faktisk flytte inn når den tidsbestemte avtalen opphører. Skjer ikke det, kan leier normalt fortsette å bo der.

Det kan også gjøres unntak fra reglene om minstetid, dersom utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Eksempel på annen saklig grunn for tidsavgrensning er at boligen skal renoveres eller selges om kort tid. Det er ikke en saklig grunn at utleier eller leietaker ønsker en 10 måneders leiekontrakt som løper fra august til juni tilpasset skoleåret fordi han leier ut til skoleelever/studenter.

Når tidsbestemte avtaler er inngått i strid med lovens regler,regnes tidsbegrensningen som ugyldig. Da blir avtalen tidsubestemt og kan sies opp med lovens angitte oppsigelsesfrist.

Regler om tidsbestemte og tidsubestemte avtaler finnes i husleieloven kapitel 9.